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Für Kapitalanleger
Der Mieter zahlt ab, der Staat zahlt mit.
Ein vermietetes Neubauinvestment verbindet laufende Mieteinnahmen mit steuerlicher Abschreibung. Auf dieser Seite zeigen wir, wie das zusammenspielt, was in eine Berechnung einfließt – und offen, für wen sich das nicht eignet.
- AbschreibungMindert Ihr zu versteuerndes Einkommen, ohne dass Geld abfließt.
- FörderdarlehenZinsgünstiger als reine Bankfinanzierung, je nach Programm.
- HaltedauerNach zehn Jahren ist ein Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei.
Die Mechanik
Vier Effekte, von denen drei am Tag der Fertigstellung feststehen.
Ein vermietetes Neubauinvestment ist keine Wette auf steigende Preise. Der wirtschaftliche Effekt entsteht aus vier Quellen – und eine davon ist nicht kalkulierbar.
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01
Der Mieter tilgt mit
Die Miete deckt einen erheblichen Teil von Zins und Tilgung. Sie bauen Eigentum auf, ohne den gesamten Kapitaldienst selbst zu tragen – und mit jeder Rate steigt der Anteil, der Ihnen gehört.
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02
Erhöhte Abschreibung
Für klimafreundliche Neubauten sieht der Gesetzgeber erhöhte Abschreibungssätze vor. Diese Beträge mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen – Sie zahlen weniger Steuer, ohne dass Geld abfließt.
Wie hoch die Sätze ausfallen, hängt vom Gebäude und vom Zeitpunkt der Fertigstellung ab. Bei geförderten Neubauten sind sie höher als im Bestand.
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03
Zinsgünstige KfW-Mittel
Erfüllt ein Neubau die Anforderungen eines Förderprogramms, sind zinsgünstige Darlehen möglich – je nach Programm bis zu 150.000 € je Wohneinheit. Das senkt den Kapitaldienst über die gesamte Zinsbindung.
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04
Wertentwicklung
Steigt der Wert der Immobilie, kommt ein weiterer Effekt hinzu. Anders als die drei Punkte davor ist er nicht kalkulierbar – er hängt von Zinsniveau, Mietnachfrage und regionaler Entwicklung ab.
Wir rechnen konservativ und weisen Wertsteigerung immer separat aus, statt sie in die Rendite einzurechnen.
nicht garantiert
Welche Abschreibungssätze und Förderprogramme in Ihrem Fall anwendbar sind, entscheidet Ihr steuerlicher Berater anhand von Objekt, Fertigstellungszeitpunkt, Nutzung und persönlichen Verhältnissen. Wir stellen die Projektunterlagen bereit, ersetzen aber keine Steuerberatung.
Beispielrechnung
Was in Ihre Berechnung einfließt.
Wir rechnen nicht mit Musterzahlen, sondern mit Ihren. Diese Größen brauchen wir – und diese Ergebnisse sehen Sie am Ende.
Was wir von Ihnen brauchen
- EigenkapitalWie viel Sie einsetzen möchten – das verändert Belastung und Rendite am stärksten.
- SteuersituationIhr persönlicher Steuersatz entscheidet, wie stark die Abschreibung wirkt.
- FinanzierungZinssatz, Tilgung und Zinsbindung, entweder von Ihrer Bank oder von unserem Partner.
- ZeithorizontOb Sie in zehn Jahren verkaufen oder dauerhaft halten wollen.
Was Sie dann schwarz auf weiß haben
- Monatliche BelastungWas nach Miete, Zins, Tilgung und Nebenkosten tatsächlich von Ihnen kommt – oder übrig bleibt.
- SteuerwirkungWie sich die Abschreibung in Ihrer Steuererklärung auswirkt, Jahr für Jahr.
- EigenkapitalrenditeWas Ihr eingesetztes Kapital erwirtschaftet, getrennt von einer möglichen Wertsteigerung.
- Szenario nach zehn JahrenRestschuld, Verkaufswert und was bei einem Verkauf übrig bliebe.
Eine solche Berechnung dient Informationszwecken und ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Ergebnisse variieren je nach Marktbedingungen, Finanzierungskonditionen, persönlichem Steuersatz und Anlagezielen; modellierte Ergebnisse sind keine Garantie für zukünftige Entwicklungen. Kapitalanlagen sind mit Risiken verbunden, einschließlich des möglichen Verlusts des eingesetzten Kapitals. Vor einer Entscheidung empfehlen wir ausdrücklich steuerliche und finanzielle Beratung.
Haltedauer
Warum die Haltedauer über die Rendite mitentscheidet.
Bei vermieteten Immobilien ist ein Veräußerungsgewinn nach zehn Jahren unter den geltenden Voraussetzungen steuerfrei. Diese Frist ist der Grund, warum ein Investment langfristig gedacht werden muss.
- Was über die Jahre passiert Tilgung Die Restschuld sinkt mit jeder Rate – finanziert zu einem erheblichen Teil aus der Miete.
- Was jedes Jahr wirkt Abschreibung Sie mindert das zu versteuernde Einkommen über die gesamte Haltedauer, nicht nur im ersten Jahr.
- Was offen bleibt Wertentwicklung Sie kann den Ertrag deutlich verändern – nach oben wie nach unten. Wir weisen sie separat aus.
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Steuerfrei ab 10 Jahre Haltedauer, nach der ein Veräußerungsgewinn bei vermieteten Immobilien in der Regel steuerfrei bleibt.Konkrete Zahlen Wie ein Verkauf nach zehn Jahren rechnerisch aussieht – Verkaufswert, Restschuld und Gesamtliquidität – zeigen wir am laufenden Projekt und in Ihrer persönlichen Berechnung. Zahlen zum Projekt Denkendorf →
Allgemeine Darstellung, keine Prognose und keine Anlageberatung. Ob ein Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt, hängt von Haltedauer, Nutzung und Ihren persönlichen Verhältnissen ab und ist im Einzelfall steuerlich zu prüfen. Immobilienwerte können auch fallen. Kapitalanlagen sind mit Risiken verbunden, einschließlich des möglichen Verlusts des eingesetzten Kapitals.
Beratung anfordern →Eignung
Für wen sich das rechnet – und für wen nicht.
Der Steuereffekt wirkt nur, wenn eine entsprechende Steuerlast vorhanden ist. Deshalb sagen wir offen, wann ein Gespräch sinnvoll ist.
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Passt gut
Wenn das auf Sie zutrifft
- Sie zahlen spürbar EinkommensteuerAngestellte, Selbstständige oder Freiberufler mit hoher Steuerlast profitieren von der Abschreibung am stärksten.
- Eigenkapital ist vorhandenÜblich sind rund 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Weniger ist möglich, verändert aber Belastung und Rendite deutlich.
- Sie denken in zehn JahrenDer Effekt entfaltet sich über die Haltedauer. Kurzfristige Verfügbarkeit des Kapitals ist nicht gegeben.
- Sie möchten nicht selbst verwaltenVermietung und Verwaltung lassen sich abgeben – wir stellen den Kontakt her.
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Passt eher nicht
Wenn Sie das erwarten
- Garantierte RenditenDie gibt es bei Immobilien nicht. Mieten können ausfallen, Werte können sinken.
- Jederzeit verfügbares KapitalEine Immobilie lässt sich nicht wie ein Wertpapier innerhalb eines Tages verkaufen.
- Steuervorteil ohne SteuerlastOhne entsprechendes Einkommen greift die erhöhte Abschreibung kaum – dann ist eine andere Anlageform sinnvoller.
- Eine Entscheidung im ersten TelefonatWir drängen niemanden. Wenn Sie Bedenkzeit brauchen, nehmen Sie sie.
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01
Erstgespräch
15 bis 30 Minuten am Telefon. Wir klären Ausgangslage, Eigenkapital und Ziel – und ob eine unserer Immobilie dazu passt. Kostenlos und ohne Verpflichtung.
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02
Berechnung und Unterlagen
Sie erhalten eine Berechnung für Ihre Situation, das Exposé mit Grundrissen und Baubeschreibung sowie auf Wunsch den Kontakt zu einem Finanzierungsexperten.
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03
Reservierung und Notartermin
Passt eine Einheit, reservieren wir sie. Danach folgen Finanzierungsbestätigung, notarieller Bauträgervertrag und Begleitung bis zur Abnahme.
Bauträger und Projektentwickler aus Kipfenberg. Immobilien im Altmühltal und im Wirtschaftsraum Ingolstadt.
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Grundrisse ohne Maßstab, Quadratmeterangaben sind ca.-Angaben. Gezeigte Möbel, Pflanzen, Küchen und Geräte sind exemplarisch. Visualisierungen dienen dem Verständnis der Gebäudekubatur und erheben keinen Anspruch auf Richtigkeit in Umfang und Farbgestaltung. Maßgeblich sind ausschließlich der notarielle Kaufvertrag mit Plänen und Baubeschreibung. Angaben zu Steuerwirkung, Förderung und Rendite sind unverbindliche Beispielrechnungen und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.